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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat den Begriff des Sachmangels beim Kauf von Altbauwohnungen präzisiert und klargestellt, dass eine Wohnimmobilie grundsätzlich zum Wohnen geeignet sein muss. Im Mittelpunkt des aktuellen Urteils steht eine Souterrainwohnung in einem Altbau, die aufgrund von Feuchtigkeitsschäden möglicherweise nicht die vertraglich vorausgesetzte Nutzung als Wohnraum ermöglicht.
Sachverhalt: Feuchtigkeitsschäden in Souterrainwohnungen
Im vorliegenden Fall hatten Käufer zwei Souterrainwohnungen in einem Altbau erworben, der 1904 erbaut und 1999 kernsaniert wurde. Bereits im Exposé wurde auf Feuchtigkeitsschäden an einer Außenwand hingewiesen, und während der Besichtigungen waren Anzeichen wie Probebohrungen und freigelegte Drainagen sichtbar. Der notarielle Kaufvertrag enthielt einen Hinweis auf die feuchte Außenwand sowie den üblichen Haftungsausschluss für Sachmängel.
Rechtliche Auseinandersetzung: Sanierungskosten und Schadensersatz
Nach dem Kauf erwiesen sich die Feuchtigkeitsschäden als schwerwiegender als erwartet, was zu erheblichen Sanierungskosten und einer Verzögerung des Einzugs führte. Die Käufer verlangten vom Verkäufer Schadensersatz in Höhe der entstandenen Mietkosten für ihre bisherige Wohnung. In den Vorinstanzen wurde die Klage jedoch abgewiesen, da die Käufer sich vor Vertragsschluss vom Zustand der Wohnungen überzeugt hätten und der Zustand des Altbaus als üblich angesehen wurde.
BGH-Urteil: Feuchtigkeit kann einen Sachmangel darstellen
Der BGH entschied anders und stellte klar, dass eine Wohnung grundsätzlich zum Wohnen geeignet sein muss. Wenn die Nutzung durch Feuchtigkeitsschäden beeinträchtigt ist, liegt ein Sachmangel vor, selbst wenn die Wohnung in einem Altbau liegt und nahe an einem Fluss gebaut ist. Der Haftungsausschluss im Kaufvertrag schließt die Haftung für solche Mängel nicht aus, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Arglistiger Verschweigevorwurf und Rückverweisung an das OLG
Der BGH stellte fest, dass das Exposé möglicherweise den Eindruck erweckt habe, die Wohnungen seien weitgehend trocken, obwohl dies nicht der Fall war. Daher sei ein arglistiges Verschweigen nicht auszuschließen. Da die Vorinstanz keine ausreichenden Feststellungen zu diesem Punkt getroffen hatte, wurde der Fall zur erneuten Verhandlung an das Oberlandesgericht (OLG) Köln zurückverwiesen.
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